임대차 3법이란? 소급적용, 전세 월세 전환 (정부입장)

임대차 3법 통과로 인하여 전월세 가격이 급등할 것이라는 우려가 제기되고 있는 가운데 정부는 올 하반기 이후부터 주택 수급이 양호해져 부동산 시장은 안정세를 보일 것이라고 밝혔는데요. 임대차 3법 시행 전 전세가격 변동률이 상승하는 등 일부 영향이 있을 수도 있지만, 임대차 3법이 통과함에 따라 점차 안정될 것으로 보고 있습니다.

 

 

 

지금부터 임대차 3법이 무엇인지, 소급적용과 전세 월세 전환에 대해 살펴보도록 할까요?

 

 

 목차

• 임대차 3법이란?
• 임대차 3법에 대한 정부입장
• 임대차 3법 소급적용
• 마무리

 

 

임대차 3법이란 ?

 

임대차 3법이란, 정부의 국정과제인 계약갱신청구권과 전월세상한제, 임대차신고제 도입을 포함한 '주택임대차 보호법' 개정안입니다. 여기서 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리가 주어지며, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

 

 

전월세상한제는 계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 줄어들 수 있습니다. 또한, 임대차신고제는 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보가 제공됩니다.

 

 

 

임대차 3법에 대한 정부입장

 

임대차 신고제 시행을 포함한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 국회 본회의를 통과하며 계약갱신청구권, 전월세상한제, 임대차신고제를 내용으로 하는 임대차 3법이 최종적으로 완성되었습니다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 전에는 임대인과 임차인 간 협의를 통해 계약기간을 연장해왔습니다. 하지만 본회의를 통과하면서 임차인이 원하면 4년동안 안정적으로 거주할 수 있게 되었습니다.

 

내년 6월부터 임대차 신고제가 도입될 경우 임차인은 지역 내 임대주택의 실거래 정보를 제공받을 수 있습니다. 시의성 있는 시세 정보를 바탕으로 임대차 계약을 원만하게 체결할 수 있게 되었습니다.

 

 

임대차 3법에 대한 정부입장은 다음과 같습니다.

 

① 임대차 3법 시행으로 전세에서 월세 전환이 가속화 되는 것은 아닙니다.

`16년 이후부터 전세에서 월세 전환추세는 큰 변동이 없는 것으로 나타났습니다. 전세 비중이 급격하게 감소한 것은 `06년부터 `16년 사이 금융위기 및 저금리 기조가 이어졌을 시기이며, `16년 이후 전세 비중은 약 40% 수준을 유지하고 있습니다.

 

현재 진행중인 계약의 갱신 시 임대차 3법 시행으로 임차인 동의없이 임대인의 일방적인 의사만으로 전세에서 월세로 전환할 수 없습니다. 서울 등 주요지역 거래 중 전세금을 승계한 매매거래의 비중이 높은 점을 감안하면, 단기간에 전세금을 임차인에게 반환하고 전세에서 월세로 전환하는 경우는 적을 것으로 보입니다.

 

만약 갱신 시 전세에서 월세 전환이 이루어져도 법정전환율 4%가 적용되며, 보증금 및 월세에도 전월세 상한제가 적용되기 때문에 임대인이 전세에서 월세로 전환할 이유도 적습니다. 또한 현재 4% 정도인 법정전환율을 최근 저금리 기조 및 기타 금융상품의 수익률을 고려하여 낮추는 방안도 마련할 계획입니다.

 

 

② 금년 하반기 전세 수급전망은 양호합니다.

수도권 기준으로 하반기 아파트 입주 예정물량은 약 11만 세대로, 예년 대비 17% 정도 많은 수준입니다. 서울의 경우에도 하반기 2.3만호 입주 예정으로 예년 대비 높은 상황입니다.

 

또한 수도권의 하반기 재개발, 재건축 등 정비사업 이주수요는 약 1.5만 세대로 예년 대비 이주가 많지 않을 것으로 예상되며, 서울의 하반기 이주수요도 약 5천 세대로 예년보다 적어 전세수급 상황도 이전보다는 안정적일 것으로 보입니다.

 

 

③ 4년 후 전세가격이 급등할 가능성이 현저히 낮으며, 안정적일 것입니다.

존속중인 계약에도 임대차 3법을 적용함으로써 향후 2년동안 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것으로 보입니다. 이후 기존 임대주택의 계약기간 만료일은 `22년부터 `24년까지 고르게 분산될 것으로 예측되며, 계약물량의 단기적 집중으로 인한 가격급등이 생길 가능성은 낮아보입니다. 또한 `22년 이후 서울 아파트 입주물량이 연간 5만호 이상이 예상되는 등 신규 공급물량도 충분한 상황으로 전반적인 전월세 수급 안정을 보일 것으로 예측됩니다.

 

 

지난 5월 6일에 발표한 공급물량 7만호와 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안' 을 합하여 총 20만호가 향후 서울권역에 추가 공급될 예정이기 때문에 공급물량 확보도 마련되어 있습니다. 이 중 한국토지주택공사 등 공공이 보유하고 있는 공공택지 7만호와 주거복지로드맵, 3기 신도시 등 기존에 추진하던 공공택지 77만호를 포함한 총 84만호를 실수요자가 부담 가능한 금액으로 지속 공급할 예정입니다.

 

이번 임대차 3법 시행을 통해 정부는 임차인의 주거권을 대폭 강화하고, 전월세 시장 가격의 안정을 통한 무주택 서민들의 주거불안이 발생하지 않도록 최선을 다하겠다는 입장을 밝혔습니다.

 

 

임대차 3법 소급적용

 

마지막으로 소급적용에 대해 알아보도록 하겠습니다. 지난 7월 임대차 3법 소급적용으로 시장이 들썩거렸는데요. 여당 의원들이 발의한 임대차 3법 개정안에 법 시행 이후 신규로 체결되는 계약뿐 아니라 갱신되는 계약에도 적용된다는 내용이 포함되었기 때문입니다.

 

 

임대차 3법 소급적용에 내용은 다음과 같습니다.

 

1989년 법 개정 때와 달리 이번 임대차 3법은 이전의 계약에도 소급 적용됩니다. 임차인이 임대인에게 계약종료 한달 이전에만 통보하면 계약갱신 청구권을 적용할 수 있습니다. 법 시행일 기준으로 `20년 8월 31일 이후 종료되는 모든 임대차 계약의 갱신이 가능해집니다.

 

임대인의 경우 미리 임대료를 올릴 수 있는 대상은 이미 비어있는 집 또는 한달 내 임대차 계약이 종료되는 주택에 한정됩니다. 집주인이 임대료를 미리 올리려고 해도 집이 비어있거나 계약종료 한달 내 다른 세입자를 찾지 못할 경우 상대적으로 주택 임대차 시장에서 경쟁력이 떨어질 수 밖에 없게 됩니다.

 

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이상 오늘은 임대차 3법이 무엇인지, 전세 월세 전환과 소급적용에 대해 알아보았는데요. 정부는 임대차 3법으로 인한 전월세 전환율 인하를 고려하고 있지만, 임대차 시장이 새로운 균형을 찾고 부작용을 최소화하는 방안을 마련해야 할 것입니다.